碧樹西風
回答一個讀者的購房問題。
他居住在TOP3的一線城市，隨着企穩回暖，想要低負債的購入一套1500範圍內的房產，自住。
錢是有的，目標樓盤也是有的，一個很簡單的行為，到底在猶豫什麼呢？
他擔心下手，未來再降，買貴了，糟心；不下手，未來漲了，要出更多錢，糟心。
橫豎糟心。
那我今天就來治你的糟心。
我們講預期管理，其實房地產市場就是最適合你了解預期管理的平台。
你去看有本電視劇，叫做小巷人家，描述的是70，80，90年代的蘇州棉紡織廠家屬居住的小巷子。
一戶平房裡面住着兩戶人家，女的都是棉紡廠的職工，男的一個是工程師一個是高中教師。
這樣的家庭，他們幹一輩子，所謂的夢想也不過是住進筒子樓。
筒子樓很多人沒見過，大體上有點像老式的大學寢室，就是宿舍裡沒有衛生間，一條很長的走道，盡頭是公共廁所，每層都有，兩邊是房間。
2000年以後，新式的大學寢室裡面也都自帶衛生間了。
也就是說，筒子樓和大雜院沒多大區別，都是幾戶人家共用廁所，共用廚房。
這個當年的，70年代的中產家庭，所想要的，也無外乎住進筒子樓。
後來這兩家的孩子都上了大學，還結成了親家，孩子在上海的外企工作，住進了單元房。
就是房間裡面有廚房，有衛生間。
房價要多少錢呢？要十幾萬，那是90年代。
對做棉紡廠職工以及高中老師的兩口子來說，他們一輩子也買不起。
那我們想想看，作為他們的子女，為什麼願意貸款買房？
因為他們小時候住的是大雜院，我那天說過，同一個事物，有人願意出50，有人願意出100，為什麼？
因為少年未得之物。
你吃素吃久了就願意為肉支付高溢價，你吃肉吃久了就願意為吃素支付高溢價。
實際上以我們今天的目光去看，有吸引力嗎？
沒有，因為那個所謂的單元房就是今天人們最厭棄的老公房。
客廳和餐廳是不區分的，臥室裡是沒有衛生間的。
所以老外來國內，他對於購房沒興趣，因為對比，他小時候住的比你好多了。
就跟你今天跑去咱們的香港地區，你看他們的所謂千尺豪宅也左右瞧不上，那是因為你住的比他好多了。
人這個動物很簡單，他久久得不到的，他就願意支付高溢價。
基於這個原理，你去看後來我們的樓盤戶型發展史。
先是鼓勵90方以下的戶型，90方以下要占70%的供應量，140方以上的要課以更高的稅率。
再到現在的鼓勵改善型。
你發現人們對住房改善的需求是逐步提升的。
從羨慕老公房，到厭棄老破小，到開始要求小區綠化，物業，容積率，風雨連廊，外立面，人車分離，車位到家，酒店式管理，戶型，朝向，景觀。
甚至開始要露台，要花園，要有天有地，.......
至於地段就更不用提，這個要求一直都存在。學區，交通，醫院，綜合體，就業，等等等等。
哪怕在老公房的那個年代裡，地段也是人們追求的首位。
我問大家一個問題。
為什麼不在一開始就給到位呢？
比如90年代，假如我是運營城市的，我在市中心直接賣地，你們蓋別墅好了，花園泳池，有天有地，一步到位。
我為什麼要經過那麼多中間產品，老公房，老破小，高層，花園洋房，疊墅，大平層，聯排，獨棟。
答案很簡單，一步到位，是賣不上價格的，你做兩天運營你就知道了，這裡不方面展開。
換言之，改善這件事是沒個頭的。
小巷人家裡面那對70年代的中產夫婦，他們的夢想可能是筒子樓，後來可能是老公房，是老破小，是高層，是花園洋房，是什麼什麼。
一代人有一代人的終極居住追求，所以你才有可能掏出所有的錢，去買。
因為你買的不是房子，是夢，是少年未得之物。
這種情況下，你願意支付的溢價才是最高的。
實際上，換你來運營一座城市，你也得這麼做。
運營城市是需要很多很多費用的，地鐵，學校，醫院，水力，電力，通信，機場，劇院，一切都要補貼的。
拿什麼補貼？拿賣地的錢補貼。
所以如何把一塊地，盡量賣到它的極致價格，是一門學問，運營城市必修的學問。
好，談完了這件事的宏觀角度，我們來看微觀。
我們從什麼角度切入來看城市居民呢？從錢花不光的角度。
這個怎麼定義的？
假如你可以買核心城市的核心地段的最高品種的樓盤用於自住，全款買好幾套，家人一人一套。剩餘的現金，仍然超過你100年的年收入。
100年的年收入什麼意思呢？
就是你的現金隨便做無風險投資，比如存款，波動一個點，就等於你一年白幹。
那麼請問，你的心思還在工作上嗎？當然不在，你的心思一定在財產的保值增值上。
這種人，他可能有多種投資策略組合，低中高風險結合。
但是有一種情況，他會拿出部分資金做一件什麼事？
在終點等你。
你把一個國家看作一個圓，圓的面積是很大的，圓心就那麼一個點。
少數幾個核心城市就是那個圓心。
你再把一座核心城市看作一個圓，你比如東京是一個圓。
廣義的東京是東京都市圈，再往裡面是東京都，再往裡面才是狹義的東京，就是23區。
那麼23區裡面真正核心的，只有四個區。
這最後的四個區裡面還有它的核心地段，就是城市界面所在地，那周圍的樓盤，就是核心地段。
就是東京這個圓的圓心所在。
那麼這個圓心裡面所有房子都一定是高品質的嗎？
有些可能蓋得早，已經落伍了。
那麼那些高品質的，你去看，住的非富即貴，他們就是日本東京塔尖上外圍的那些人。
我之所以說外圍，是因為再往上，已經無所謂住哪兒了，人家也許住在自己領地裡。
就像巴菲特，他哪怕住在孤島上，也是你去拜訪他，他又不需要來拜訪你。
那麼我問你，圓心裡的圓心裡的高品質，是不是總有需求？
肯定。
那麼第一類人，就會提前把它買下，這就叫在終點等你。
你到不到得了不重要， 重要的是總有人會到。
社會的總財富是不會下降的，即便大多數人覺得掙錢比往年更難了，總財富也在上升。
那就說明，你沒掙到的錢，少數人替你掙了，你的財富在下降，他們在上升。
而這個在最後的終點等人的策略，等的是誰？就是這少數人。
既然他們的財富在上升，那麼你賣稀缺品給他，大概率是能夠保值的。
這個策略越往外圍，風險越大。
原因很簡單，圓心往外走一點，那個面積就會擴大很多。供應多了，競品多了，稀缺性就下降了。
作為個人，他可能今天是富翁明年不是了，但是你站在群體的角度，財富金字塔頂層的這個圈子的財富總量是始終攀升的。
可是你往下一點，那就不一定了。也許財富的總量會下降也未可知。
所以從圓心往外走，供應加大，買家群體的財富未必增加，雙重疊BUFF，風險持續放大。
可是我們想一想，什麼人才能玩這手我在終點等你呢？
很簡單，他一定是在某個時代，錢非常冗餘的人，就是我前面講的。
前幾天，國內某金融市場裡有人調出散戶數據，按賬戶大小分成四組，最後發現越往下的小散們，整體虧損越大，只有那些賬戶在1000萬以上的中大戶群體，整體才是盈利的。
房地產市場也是一回事，無非交易周期拉的更長而已。
你去看房地產市場，這麼多年來，都是這樣，他比你先有錢，他才會買下你未來要買的，然後賣給你。
他是先富的，你是待富的，他才可能賺你的未來。
那我們來看看這個讀者，你是住在非核心城市，覺得反正人口也是流出的，乾脆租房一輩子好了，是這種人群嗎？
不是吧。
你是只有500的現金，要通過背貸款去強購1500的產品？
不是吧。
那你是有很多很多資金，可以採納那種在終點等別人策略的投資人嗎？
也不是吧。
那你就應該想想看，像你這樣，不上不下，中不溜的群體，這輩子買房到底是為了啥？
答案很簡單的，就是為了過日子，為了生活體驗。
在核心城市購房自住的策略非常簡單，就是極力迴避那些地段差的低端房產。因為第三張表有可能收購那些房產作為給一二線城市的農民工的福利保障。這就意味着如果你買那類，有可能被釜底抽薪，你將來想出售時面臨極大的對手盤。
迴避了這一點之後，決策就沒啥複雜的，在核心城市的核心地段，全家商量着來。
你就一套自住的，可不可能非要高拋低吸？不可能的。
老百姓過日子，裝修完一住十年，中間有行情你也沒法操作的。
所以對自住的群體而言，自家人幸福是最重要的，其他都扯淡。
你要明白，人的生命不是無限的，你不可能說我在筒子樓裡住到60歲，然後憋個大招，那你最後會後悔，我這輩子到底圖啥。
你也要明白，城市為了獲取運營經費，始終都在預期管理你，所以你也沒必要被它預期管理了，妄圖去支付超高溢價，做自己根本夠不着的事情。
這就是我那天說的那句話，當你足夠清醒的時候，無論你做什麼策略都是最好的策略。
重點是什麼？是如何才能拎得清。你知道人家是怎麼管理你的預期，你才可能拎得清。
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