2025-05-25 07:28
·浙江
·優質財經領域創作者
那天從兩個宏觀切到一個微觀，切到一個內觀，我問讀者，你想要什麼？
我舉了很多投資的例子。
有個讀者留言說：
他覺得自家公司長不了，看上了這段時間所謂的新房豪宅市場。
想幹嘛呢？想把所有的錢都拿來買些豪宅，留給孩子，以作為財富的傳承。
他認為他信這個，就跟我那天講的那些各自不同信仰下的投資品一樣，想讓我幫他分析下。
我的看法是這樣的。
1、好房子是很重要，但好價格一定排前面。
房子好不好重不重要？
非常重要。
三核這個概念我跟讀者們講了好幾年了。
核心城市，核心地段，高品質改善。
什麼叫高品質？社區的設計體系要高，開發商的品質要高，戶型設計理念要高，材料工藝要高。
許多人難以理解，我知道你們難以理解，所以我才要提前幾年去講，反復講。
人們過去沒有高品質改善這個概念的，只有地段概念，location，location還是location。
無非就是從location到等待location拆遷。
我講了數年之後，有些人開始回過味來了，地段很重要，但地段似乎不是唯一的。
同樣滿足好地段的情況下，那個高品質改善的次新和差了幾個年代的差房子，市場帶看率，價格走勢真的是太不一樣了。
你看，做天氣預報沒那麼容易的，不是我一說，所有人都懂。
我要磨破嘴皮子，然後你們親眼看一看下雨什麼樣，天晴什麼樣，有些人才會慢慢聽得懂，天氣預報到底在說啥。
當然，今年不用我再強調這個點了，好房子的概念已經被公開了，所有人都知道了。
接不接受都得接受。
所謂的好房子和過去的房子已經被公開定義為兩種產品了。
就像新加坡，大多數人住的和金融市場肯認的，是兩類產品。
這就是好房子的重要性，我們又做了點前情回顧。
那麼我今天要說什麼？
我今天要說別的，我要說，好價格，永遠排在好房子前面。
明白我的意思麼？
是，也許我是第一個跟你反復強調好城市，好地段，好房子概念的人，但是，我更強調什麼？
我更強調你要買得低，你要以更低的價格拿到它。
天底下任何東西都是有價的，沒價錢的情況下討論好不好，那不是投資，那是消費。
你用巴菲特的話說，他這輩子只買好公司。
但是，有個前提，前提是好公司得有個好價格。
此前有倒掛的時代，我建議你們去搖的都是什麼？
都是高品質的開發商。
核心城市，核心地段，有倒掛，而且還要怎麼樣？還要是個品質非常高，有口皆碑的開發商操刀，你才考慮買嘛。
那麼換言之，好的品質保障之下，我是想要讓你拿到什麼？
拿到一個好價格。
沒有好價格，你的利潤空間，就被吃光了。
那塊地是不是好地段？是好地段。
但是樓面價非常高，非限價時代呀，樓面價溢價已經吃掉很大一塊了。
然後呢？開發商也要大幅度抬升自己的獲利空間，他又要吃掉很大一塊。
這種情況下，你買到手的所謂豪宅，它豪不豪？
它很豪，但是它的價格，也很豪。
那你告訴我，尷不尷尬？
2、一代人眼裡有一代人的白月光。
我知道這個讀者想什麼，你覺得當自己拿得足夠久的情況下，買入價就不成問題了對吧？
我建議你去翻看國內核心城市核心地段十年前的豪宅後來的價格走勢。
去看看這些品種的年化增值幅度究竟怎麼樣。
看了之後你就會發現，這些佔據了絕對核心地段的，在那個年代都是跨時代設計的豪宅。
未來十多年，二十年的增值幅度，普遍都不怎麼樣。
這個原因就是我前面第一個話題告訴你的，不是他們不好，而是他們當年賣太貴了。
他們已經透支了太多自己的未來增值空間，以至於二手持有者，能夠分到的利潤很少。
又疊加了一件事，什麼事呢？
人是會變的。
不老的女神我聽過，不老的豪宅我沒聽過。
爺爸孫三代都想娶周慧敏的故事我聽過，爺爸孫三代看上同一套豪宅的故事，我沒聽過。
人的眼光一變就會導致什麼？
導致流動。
豪宅最怕什麼？最怕圈層的流失。
因為豪宅所謂穿透時間的價值力量依附在兩件事上。
一件是地段，一件是圈層。
地段我們很容易理解，圈層什麼意思？
就是千金買房，萬金擇鄰的意思。
你和老破小同一個地段，你比人家貴3倍以上，憑什麼？
難道憑裝修憑外立面麼？這東西咋可能保值呢？這東西就跟你買車一樣，是逐年折舊的。
真正保值的，是總價，你這個總價太高了，起步太高了，鄰居非富即貴，你買了一個圈層。
圈層為什麼能夠折算成市場價值，並不是很多自媒體理解的所謂混圈子，所謂混消息面，所謂你鄰居有錢有權就能給你更多的生意機會。
不是這回事。
很多非富即貴的業主自從成為鄰居，彼此一句話都沒有，唯一話多的時候還是疫情期間討要老母雞，這種情況多得是。
你在豪宅區住十年一筆生意都沒給你產生是大概率事件。
所以價值不是這個帶來的，價值是買家，是將來你賣豪宅的時候，接盤俠帶來的。
他為啥會為了並不會帶來生意機會的所謂虛頭八腦的圈層而支付高溢價？
是因為他相信，他的下家也會為了這個虛頭八腦的圈層而支付，這就是保值兩個字的來源。
而他之所以也會相信，他的下家也會相信的根本原因，是我那天在財富的底層邏輯裡面，第二個話題談到的。
人類社會的階層本來就這麼形成的。
財富之間的“匯率”，所謂定價權的“匯率”本來就這麼形成的。
是這個非常古老且傳統的東西給你們支撐著你那套房子的價格體系。
所以，圈層最怕什麼？圈層最怕走嘛。
如果老的錢人開始慢慢走掉了，如果新的有錢人未必要住這個社區，它怎麼維繫自己所謂豪宅頂端的名頭？
維繫不了圈層就打破了，圈層打破，價值就開始流逝了。
而這一切，在我們這裡，是相對更容易發生的。
說的直白點，在美國，權和錢是結合的，正因為如此，你才有了構建圈層的基礎。
如果分離，你實難構建長期穩定的圈層。
把你鎖定的這個圈層，如果換成那天最後一個話題我提到的Seward的大冰櫃，是可以變成如下問題：
1、這個世界上到底有多少XX。
2、這個出售的機會是不是年年有。
3、到底能不能以更低的價格買到。
是的，沒毛病，只要你注意到了我前面講的那個一定要有好價格的問題，這個決策體系沒問題。
但是，你不能完全照抄Seward的決策模型，因為他有個前置條件，這個條件在於，在他們那種權和錢結合的環境下，他要的那個是存在且相對穩定的。
就像《紙牌屋》的臺詞，金錢是薩拉索塔的巨無霸豪宅，保質期就只有十年，那啥是古老的石砌建築，能屹立數百年。
這是人家的環境，這是人家的前提。
而你的環境不同，你的前提不同，你就得想一想，你要的這個圈層，它到底能不能是個穩定態？
如果不是，那你光是決策方法論對，有什麼用呢？你選擇決策的那個物件，是錯的呀。
所以，我更傾向於豪宅是一種階段性的產品，或者說叫做中線品種，波段品種，而非傳世品種。
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