2025-05-12 08:12
·浙江
·優質財經領域創作者
那天講女人逃離時，我說買賣房子，哪怕是自住，也要六個一百，有個讀者留言問我說：
他看到過去年月裡的某些炒房客，並不清楚自己賺的是什麼錢，傻乎乎的也能賺錢呀。
我來回答你這個問題，這個行當讓我來說不合適，所以我找了個十幾年前論棟買樓的，十多年後，依然是大操盤手的前團長。
我跟這位老哥說，能不能做個訪談，你以你幾十年投資房產的經歷，把你們圈分分類，我想要轉述給我的讀者聽。
他說，這個遊戲裡面兩種人。
第一種人，炒房者。
在他看來，什麼才是狹義定義下的炒房者呢？只有持倉不足3個月的，才叫炒房者。
這些人嚴格意義上，是早些年裡，制度不完善的時候，KFS的關係戶，或者說，他們是分銷者。
他們已經把房子買下來了，錢付掉了，但是不過戶。然後他們就在幾個月的時間裡，加價，找人接盤，回頭買家，直接和KFS簽，還是一手房。
在他看來，這個才叫炒，其餘都不算。
第二種人，放貸者。
無論是持有一兩年的，還是持有七八年的，都是什麼？
都是在放貸。
什麼意思呢？你賺的是放貸的錢。
一個城市，發展要資金，問土地要錢，居住的需求始終在，可是有需求的人，他當下可能沒有錢。
沒有全款可以貸款，沒有首付怎麼辦？他只能等。
可如果城市等不及這批人攢夠首付，就需要什麼？就需要一批人踴躍報名，先把這批房子拿走。
城市需要先拿到資金，至於當下住進去的人，是不是最終的住戶，那你們彼此之間等幾年，再去私下交易。
所以本質上講，他認為他們這批人，提前買下，持有幾年，再賣出，實際上賺的是什麼？
是利息，是借錢給城市搞發展的利息。
所以他們利潤的平均年化是什麼決定的？
是社會利息水準決定的。
如果社會平均借款利息成本是7，8個點，那麼他預期他們的年化收益就是7，8個點；如果社會平均借款利息成本是2，3個點，那麼他就會降低預期，變成2，3個點。
你看，這就是一個大玩家，他對他玩的遊戲的理解。至於你說很多跟風的，眾籌組團去炒一套的小散們到底懂不懂，他不關注。
他這番話我聽了就很有感觸，因為換到我的主場，我也是和他相同的體驗。
外匯，商品，股票，很多遊戲都是這樣，大部分情況下，大部分小散都不清楚自己到底要賺哪部分錢。
他們只是無腦玩，但任何遊戲裡，總有些職業玩家，是非常清醒的。
我在玩什麼，我指望賺什麼錢，我憑什麼能賺到這部分，腦子裡是非常清晰的。
回到房產這個話題，回到這老兄的陣地。
我問他，經過這麼多年，城市發展已經進入後期，不需要再問他們這批人借錢，多數人也都已經有房子住，已經形成成規模的二手房市場。
是不是說，他們昔日理解的這款遊戲，game over了？他們只剩退出江湖了？
他跟我講，想瞭解這件事，就要做市場分析，當下的市場賣方與買方之間，歸個類。
房子就三種。
第一種，沒人住的。造的地方有問題，我白給你住，你也沒法住，因為你要賺錢，要上班。所謂的假房子。
第二種，有人住，但住在裡面的人，總想搬走。所謂的差房子。
第三種，不一定有沒有人住，但很多人，都想住進去。所謂的好房子。
他覺得房子就這三種，分完類，你就會發現，他們能容身的市場，只剩第三類。
因為他們需要客戶，而客戶想要的，只有第三類。
於是，剩下的事情就是玩資料。
我這時候又好奇，打斷說，你們這麼老土的行當，也玩資料麼？
他說，是呀，別以為只有你們才可以金融+電腦，他們傳統行業，也可以房地產+電腦。
然後就給我看他們的建模，他們操盤的那些個板塊裡，每個板塊的購房者意願資料，每個板塊的二手房售房意願資料，未交付的新房板塊，潛在的投資客出貨意願資料。
這個區域裡到底有多少人，購買力範圍在哪兒，俗稱踮起腳尖後能掏出多少錢，他們願意買什麼，第二種房子有多少，第三種房子有多少。
我看了之後就讚歎，你們這個多空之間的量能分析做得挺到位的。
他說這事兒看人的，也有憑經驗，瞎炒炒的，就像做金融投資的裡面也有憑經驗買入賣出的，也有你們這些做高頻玩資料的。
市場分析完，資料討論完，才是第三層面，實操。
到了這一層，才有所謂的撿漏，殺豬。
本質上對應過來，就是金融市場裡的烏龍指。
你說一個人為啥會敲出烏龍指？不小心唄。
任何市場裡總有人不小心，俗稱凱子，那麼房地產市場也一樣。
總有人他沒有充分調查研究市場的多空動能，他賣低了，或者急吼吼買高。
一旦被職業玩家捕捉到，覺得裡面有差價空間，就可以割一個毛刺，俗稱烏龍指。
除了撿漏殺豬還有什麼？
還有概念板塊。
就是利用輿論，打造網紅社區，然後再加上控盤的手法，前者可以吸引更多的潛在買家，後者可以控制出貨的速度，兩者結合起來，達到預定的價格範圍。
於是你就會發現某些次新社區，是可以有節奏的出貨，而且出貨價格，相對其他無人操盤的次新社區，是有溢價的。
對應過來，不就是金融市場裡的操控一個小盤的品種，然後控制價格，引誘韭菜唄。
遊戲可以不同，套路卻很相似。
你看，我和這位老哥，雖然不同行業，但是相談甚歡。
於是接下來，我就問了個深入的話題。
我說，玩這麼多年，既然都玩到資料層面了，玩到輿論層面了，為什麼不想著進一步？
或者這麼講，為什麼你們圈子裡的那些大公司，好比仲介一哥這種規模的企業，也沒有進步的想法？
畢竟一流的企業做標準，二流的企業做產品，三流的企業才去做仲介。
既然資料在手，輿論我有，為什麼不嘗試定義何所謂好房子？從而獲取定價權？
老哥笑了，說，你在挖坑。
反問，你做高頻多年，你怎麼不想著去定義市場呢？或者說，你們行當裡最牛的存在，怎麼也沒聽說有誰想過去搶美聯儲的話筒呢？
我笑了。
好，結束上述對話，我們回到讀者的問題。
你還有疑問麼？我想如果你還保持有思考能力，這會兒不該有疑問了。
你覺得掙錢簡單那是因為人家根本不搭理你。
你還覺得馬老師掙錢簡單呢，那是因為人家根本不會跟你講他的生意經。
當你什麼都不知道的時候，你看啥簡單。
實際上掙錢的事兒，哪代人都不簡單，也不可能簡單。
你像這老兄比我大很多，他們那代人最初都是看報紙，晚上七點多蹲著看電視。
人家就是用這麼原始的辦法跑資料，很正常的。
手法不是重點，重點是你有沒有跑資料的習慣。
巴菲特的辦公室裡沒有電腦，他也不會上網，不影響工作。
你倒是工具玩的溜，問題是，你在幹嘛？
你看小姐姐去了，或者，你沉迷於各種小道消息以及鋪天蓋地的情緒。
其實你都不用看現代人，你看古代人，過去那老地主，把村裡誰家有幾畝水田，誰家有幾畝旱地，誰家存糧還剩多少，調查的比這戶人家都清楚。
那麼一旦遇到豐年災年，低買高賣的不是他，還能是誰？
你看，哪兒來的什麼成功人士，人間導師，不就是古代的地主，商賈，活在當代麼？
所以說，你想要擁有財富，你安身立命的法寶是什麼？
就是資料。
你想想蕭何入秦王宮，為啥第一時間搶數據？因為資料才是一切。
所以1942裡張國立演的老地主才會篤定自己十年後，還是地主。
因為他很清楚，財富的底層邏輯，不是錢，那只是個符號。
財富的底層邏輯，是對資料的把握，正如權力的底層邏輯，是對人性的把握一樣
沒有留言:
張貼留言