碧樹西風
讀者問了我一個具體的房地產類型。
她說，某種特殊類型的房子，我幾年前講過，不要買，所以她一直記著，一直遵守這個分析結論。
那麼作為一個老讀者，她也清楚，我講過之後，不繼續的話題，那就是保持之前的意見。
如果我有新的意見，肯定會講出來。
但是她不確定，她擔心我的觀點相較於幾年前，已經發生了變化，但是這個品種太小眾，她不確定我是不是把這茬忘了。
問的非常好，非常感謝這個提問的讀者，你實際上是提醒了我。
因為我真忘了。
她問的是雙證類型的房子。
十幾年前，有個政策叫做70/90，70%的房子的面積要小於90平米，主要是解決剛需的住房問題，制止炒房。
那個年代，大戶型，改善型的需求還不是主體，這個政策是為了讓更多人能夠上車。
但是，大戶型的需求明顯不止30%，為了滿足市場，就有開發商做雙證房。
好比這套房子的面積是150平米，你說它突破了90，突破了，你說它沒突破，也沒突破。
因為它是兩本房產證，每一本上的面積都小於90。
這種類型的房子，在之後漫長的限購年代，持續成交低迷。
限購的意思是說，房票是很重要的，人家得到一張房票本就不容易，你一套房子要人家花兩張房票，那麼來看房的人就大幅度減少。
這種新的供需下，使得這個類型的房子的價格持續走低。
有時候，同一個社區，都是150平，雙證的房子，相當於單證的房子打7折，甚至更低。
因為潛在的買家少嘛。
那麼我幾年前給出的結論是，這個東西沒價值的。
你看著便宜，實際上難以出手，你只能自住，太缺乏流動性了。
人家好容易有個房票，都去搖號了，都去搖高倒掛的新房，誰會把房票還是兩張房票用在你這一套雙證房上。
這是我之前的結論，這個讀者也聽進去了。
但是現在，市場大的方向發生了改變。
長期看，房票這個東西，是要取消的，哪怕一線城市。
房票一旦放開了，就不存在兩本證還是一本證的問題。
除非你擔心關門打狗，你擔心過兩年，又限購了。
這個可能性不大，你看下人口出生率的走勢。
那麼在這個基礎上，這個讀者發現她心儀的房子，正好是兩本證的，價格也還是低於同社區一本證的7折。
如果她自住，或者說較長時間持有，比如持有五年以上，這是不是一個比較划算的空間。
五年之後，當人們習慣了房票沒有今天這麼大作用的時候，是不是兩本證的房子的單價，會逐步和一本證的靠攏。
這個想法，是對的。
隨著房票意義的下降，這個差值空間，很大概率會被抹平。
但是我公開回答這類問題時，還是比較擔心。
我擔心什麼呢？我擔心旁的讀者，沒來由的聽了這麼一嘴，誤以為我鼓勵你去買這類房子。
咱們聊天，就像一個鏡頭，我聊什麼，它就給什麼特寫。我聊大象耳朵，鏡頭就給耳朵特寫。
明白的人知道，我這會兒在聊大象耳朵。不明白的人，還以為大象只有耳朵。
房地產是一個很複雜的話題。
首先這個讀者，她問的是核心城市，如果有人聽了這種半拉子的對話，跑去非核心城市買了套雙證的房子，這個後果很難說。
更重要的是，單純討論我們今天的這種特殊戶型，它也有很多旁的問題，是需要注意的。
你比如雙證的房子，它有可能當初設計時，就是按照150設計的，它只是在房產證上，給你劃分成了兩套。
那麼這種房子，它就只是證件上的問題，戶型是150的戶型。
還有一種房子，它就不是按照150設計的，它是按照75設計的，兩套75的鄰居，中間的牆打穿之後，構成了150。
那這種是有問題的，兩套75，都是兩室兩廳，你硬拼在一起，那個功能區劃分，臥室面積，都是不對的。
這是第一類坑，戶型問題。
第二類坑是時間問題。
你注意，70/90政策的時間是很早之前，這種雙證的房型，往往都已經十幾年了。
十幾年的房子到底是老房子還是新房子，跟城市是有關的。
哪怕同樣是核心城市，在某些城市，十幾年的房子算新的，在某些城市，算老的。
算新還是算老，你自己跑跑當地的房產市場，你就知道了。
如果在你所在的那個核心城市，算新的，那就可以接受，算老的，就拉倒吧。
因為房子也是個產品，房子不斷迭代的過程中，社區的設計，戶型的設計，都有很多改進。
你這個房子，買進來都十幾年了，等你賣出去的那天，都超過20年了。
同樣都是核心城市，有些城市，20年的房子是能賣掉的，有些，就未必了。
這要看供需的，要看市場上到底有多少新房，有多少嶄新的產品設計的競品。
如果競品更好，更合理，更現代，那人家當然不買你這老的。
除非競品少，除非這座核心城市裡，普遍是老房子的狀態，那另說。
你看，這已經有兩個坑了。
這裡面有很多細節，但所有細節圍繞的要素就一點：供需。
本質上講一切商業問題，一切投資問題到最後都是供需問題。
你就像還有人口流入的核心城市，它有沒有潛在的接盤者？它有。
反過來，那些人口流出的廣大三四五線，它有沒有潛在的接盤者？它沒有。
沒有兩個字就堵死了你所有的路，那麼有，也不意味著一定就有價值。
因為還有很多要分析的，你放到一個局部去看，每個局部的供需，又是不一樣的。
所以我才說一切商業問題，一切投資問題本質都是供需問題，你研究清楚了一個很小的局部的點，這個局部點的供應小於需求，那它就有價值。
本質就這麼回事，所以我分析房地產的時候，才始終讓你們去算帳，去算一個個局部的賬。
任何涉及錢的事兒，都累，都複雜。錢難掙，屎難吃。
這個事情你要這麼想，對你難的事，對別人也難。你閱讀起來辛苦的事情，別人也辛苦，他覺得辛苦，可能就不讀了，於是，你的優勢產生了。
我們有些讀者，總是等虧了錢，然後想起我，一看，發現我每次都提前說過，又開始後悔自己怎麼就沒有及時看，這個說到底，是你自己體內的惰性在起作用。
賺錢的事情，永遠都辛苦，因為你要脫穎而出。
如果你不想辛苦，想要吃著火鍋唱著歌就能去鵝城把錢給收了，那麼對不起，你多半是要中張麻子們的埋伏的。
二戰時巴頓將軍有句名言，他說寧願平時訓練時，被士兵們罵作魔鬼教練，也總好過他們因為受訓度不夠，在戰場上犧牲了，那些死去的人，倒是想罵，也沒機會了。
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