老喻
要說中國人最關心的財富決策，買房肯定可以排進前三。
的確，過去20年，許多人賺到的最大一筆錢，就是來自房子的增值。
然而，過去並不能決定未來。尤其最近幾年，各地房價都或多或少出現了高位回檔，在這種背景下，所有人更加關注：未來房價還不會漲？買房還能不能撬動我們的財富狀況發生質變？
更具體一點兒就是：房子還值得買嗎？哪裡的房子值得買？
我們是一門更關注通用決策方法的課，預測未來幾年的房價是漲是跌，不是我們的任務。
不過，我可以給你一套思考買房問題的決策框架，讓你用一個新視角來理解買房的邏輯。
一
我們從一個最基本的問題開始：房子的功能到底是什麼？
比較常見的觀點，是一種二分法：消費功能和投資功能。
這種分法有它的道理。但在我看來，面對房價漲跌的複雜性，這種劃分往往顯得片面，無法揭示背後的深層邏輯。
先說兩個樓盤案例。
從消費的角度，深圳東部有個樓盤，景觀無敵，設計一流，剛推出的時候可謂萬眾矚目，被認為是豪宅的代表作。
然而，十多年過去了，深圳整體房價漲幅驚人，不少房子漲了十倍，而那個豪宅卻幾乎沒漲。為什麼？
從投資的角度，2008年，因為受到金融危機的影響，大家購房都不再有信心，更別說以投資為目的了。
但是，上海有一個項目，就在那一年推出，而且房價創了新高，結果一搶而空。購房者相當多一部分，是基金經理等金融從業人員。按理說，他們最講究投資回報，為什麼願意在那個時間點，投入大量資金到房子上？
所以，決定房價漲跌背後的關鍵要素，到底是什麼？
我有一個觀點：房子本質上是一種用於存放“生產力工具”的倉庫。
“生產力工具”是一種隱喻，說的自然是我們自己。人們通過勞動、技能、知識與資源整合，創造經濟價值。房子的作用，就是為這一“工具”提供適宜的居住環境，使其能夠持續、高效地產出價值。
回到我們上面的例子：
深圳東部那個多年不漲的豪宅，距離市區相對較遠，還要經過一個容易塞車的隧道。深圳是個講究效率的城市，有實力購買那個豪宅的人，即使有時間上的自由，但依然追求生產力的效率。所以，再好的環境，再高級的設計，也不能滿足“存放生產力工具”這一基本需求。缺乏生產力價值支撐的房產難以獲得市場認可。
再說剛才提及的上海的例子。那個專案位於核心區域，環境不錯，商業成熟，房子設計和裝修也很用心。雖然推出時大環境不好，定價較高，但是該項目的購房者，一眼就看中了房子對自己工作的便利，以及能夠通過生活品質的獎勵，提高“戰鬥力”。
房子的價格由“生產力工具”的價值來支撐。換句話來說，一個人的賺錢能力越強，願意支付的存放成本越高。
這就是為什麼，核心城市、核心地段的房價會持續上漲。重要的不止是位置，而是住在這個位置，賺錢的效率更高。
所以，一棟房子，是用來住也好，用來投資也好，未來會不會漲，你要看，會來住這個房子的人，賺錢能力能不能持續，或者會不會增長。
換言之，房價的漲跌並非由“消費”或“投資”的表面功能決定，而是取決於其對生產力工具效率的支撐程度。
包括三點：
·通勤效率的優化：減少通勤時間和交通成本，直接提升生產效率。
·生活品質的改善：提升居住者的身體與心理狀態，從而間接提高工作效率。
·資源的可及性：如高品質的教育、醫療、商業等資源，能增強生產力工具的長期價值。
二
一旦以此作為考量房價的基本邏輯，許多矛盾的問題就迎刃而解了。
例如，有些人認為房價永遠上漲，有些人則認為 “房價永遠上漲只是個神話”。
我剛到溫哥華時，對這座城市房價歷史做了個簡單研究。當地傳統豪宅區桑拿斯區過去100年大約漲了一千倍。看上去，長期而言，房價似乎總是會上漲。
但是另外一個例子是，在荷蘭阿姆斯特丹王子運河邊上，那些歷史悠久的漂亮房子。從1628年到1973年之間，這些房子平均每年上漲了2.3%左右。扣除通脹後房價每年只增長0.2%。如此算來，這裡的房價在整整350年內僅增長了一倍。
假如用我的觀點來解釋，也就是房子本質上是一種用於存放“生產力工具”的倉庫，就不難理解了：
荷蘭當年是世界經濟中心，作為“生產力工具”的人，能夠支付更高的存放成本。然而，隨著經濟的發展，世界經濟中心已經發生了轉移，阿姆斯特丹不再是“宇宙中心”，房價自然會慢慢回歸。
而溫哥華是一個新移民城市，尤其是吸引了許多來自東亞的富豪家庭。儘管那裡房子的租金回報率低，也沒啥工作機會，但是富豪們為了構建一個穩定的後方，以便於讓自己安心在前線繼續賺錢，所以仍然願意支付很高的存放成本。
三
“房子作為生產力工具倉庫”的邏輯，還有兩個有趣的延伸。
第一個延伸，文旅盤的價值邏輯。一些文旅盤之所以火，是因為房子還有另一種功能，那就是生產力工具對自己的獎勵。
很多人不理解，為什麼阿那亞那麼火，但別的文旅盤就是做不起來？
能夠成為“生產力工具對自己的獎勵”，不光要舒服的空間，漂亮的風景，更重要的是還需要好的人文氛圍和服務。
大城市的“生產力工具”們對於人文氛圍和服務，要求更高。他們要短短的車程，就能夠來到烏托邦般的環境，在精心設計的文化氛圍中，用一個週末或者假期，完成賺錢機器的重啟，然後回去繼續創造價值。
經濟學家席勒多次警告美國房地產市場可能存在泡沫。他認為，房價的快速上漲往往受到投資者過度樂觀和市場情緒的驅動，而非基本面因素。他主張“是泡沫，就一定會破滅”。
然而，有趣的是，他自己卻在離紐約不遠的長島海灣裡買了一個小島。他對此給出的解釋是：1、為了消費；2、為了多元化資產組合。
你看，總在說房地產泡沫的經濟學家，也會拿房產獎勵自己。
“房子作為生產力工具倉庫”的邏輯，還有第二個延伸，就是“學區房”。
學區房是生產力工具為了延續自己的基因付出的溢價。當然，這麼解釋或許有些太功利，也可以換個角度來說，所謂的學區房，是存放未來的高品質生產工具的倉庫。
四
明晰了“房子作為生產力工具倉庫”這一基本邏輯，我們在做決策的時候會更加清晰，而不是停留在表面。
不管從時間還是從空間看，房價的上漲都是不均勻的。這個不均勻的背後，是生產力發展水準和速度的不均勻。
例如，在美國過去一百年，房價走勢似乎與通貨膨脹速度相當，但並不代表購買者就能夠以此抵禦通貨膨脹。因為這一百年間，美國房價的上漲並不均勻。真正稱得上房地產黃金時期的並不多，例如：一次是第二次世界大戰之後；一次是在20世紀90年代後期，這是美國經濟發展較快的兩個時期。
以中國為例，過去二十年房價整體漲幅驚人，但不同城市之間的漲幅，仍然有較大的差別。即使是在同一個城市，房價的漲跌分佈也不均勻。無論是城市之間，還是城市的不同區域，房價的差異，同樣是生產力發展水準的不均勻導致。
在此基礎上，我們也可以順便來看兩個特別典型的買房決策：
第一個案例，小王同學，研究生畢業，北京某大廠工作5年，今年30歲，加上家人的支持，攢了100萬首付，是在北京買一套小房子，還是回老家買一套大房子？
根據小王的特點，他在北京更能發揮自己作為生產力工具的價值，自然應該是在北京買個能承受的小房子，而不是在老家買一個舒適的大房子。
第二個案例，小李也是研究生畢業，回到家鄉的一所中學當老師，工作5年，剛成家。當地房價已經不算低了，要不要買房？或者，要不要在所在的四線城市租房住，在省城買一套更有投資潛力的房子？
這種情況下，也許小李應該在他家鄉，買一套和家人們一起舒適生活的房子。
類似小李這樣的情況，親戚也通常都在當地，幹啥都方便，他的作為生產力工具的價值，在家鄉資源的幫助下，可以最大化。並且，讓自己這個生產力工具住得舒服，這也是重要的“投資”。
五
至此，對於買房決策，我來做一個系統性總結：
一、對絕大多數普通人而言，買房子的主要目的是為了居住，捎帶有一定投資價值。
二、從投資屬性看，房子有一定抵禦通貨膨脹的功能，但是否真能跑贏通脹，受制於時間和空間的不均勻性。
三、未來因為區域發展的不均勻性，房價的走勢會更加兩極分化。二八定律將再次“顯靈”，少部分城市大漲，大部分城市小漲或原地踏步。
四、那些“賺錢機器”們願意去的城市，以及他們更願意支付“存放自我”成本的區域，是房產投資的風向標。
五、買房子最重要的“標準”是讓自己舒服。付款壓力不要太大，讓自己舒服點兒。力所能及的情況下，買一個或換一個更舒服點兒的房子。
六、房子是多元化資產組合中的一部分。一方面要關注“多元化”，例如多套房產投資可能要考慮分散風險，並考慮與其他資產的比例；另一方面則要適當關注“現金流”。
沒有留言:
張貼留言